邱学金,男,法律本科毕业,从1994年至今从事专职律师工作。现为河南正润律师事务所主任,执业证号160104149,河南省

房地产法律专业委员,河南省公司法专业委员会委员,政协郑州市中原区第七届委员会委员,兼职中原区政协七届委员会社会

和法制委员会副主任。

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问题:这个合同有效吗?能不交违约金解除合同吗?

[余女士]  提问时间:2016-3-31 11:06:47
邱律师您好!我在中介签了一套房屋转让合同,是别人单位的家属楼,房改房,只有房产证,没有土地证。后来才知道这整栋楼住的的职工和家属都没有土地证,只有房产证。单位就没有办过土地证,是划拨土地。而且这个单位的效益也不怎么好。
合同中提到:

1本合约签订之后,卖方需将该房屋《房屋产权证》原件或该物业相关产权资料留存在经纪方处,作为转让过户之用。实际只有一本房产证。

2卖方有责任和义务配合买方办理户权转移时所需的手续并提供相关证件。

3卖方须保证对该房屋享有完整所有权、完整的支配权或处置权.房地产买卖合同签订后,经纪方即协助买卖双方开始办理过户手续。约定在4月中旬前买卖双方交易完毕后付清所有房款。

卖家没有土地证,合同中也没有写出过户土地证的字样,实际只能过户房产证。
合同一式三份,交了定金一万,违约金是5万,请问不能过户土地证,这个合同有效吗?我能不交违约金解除合同吗?


如果不得已买了这样的房子,在拆迁补偿上是不是没有,或者很少?感谢您的答复

律师回答
答案1 回答时间:2016-4-4 20:47:03
您好,出售人如果取得了房改房的完全产权,并且不属于限制出售情况的(限制出售包括未达到规定年限、出售方存在超出房改房享有面积的情况等),一般情况下,未取得土地分割用权证也可以对外转让房屋(如果当地房产管理部门规定必需取得分割土地使用权证才能办理房屋产权过户的情况除外),但需缴纳土地出让金。出售人与买受人之间签订的房屋转让协议应是有效的,在当地房产管理部门可以办理房屋产权过户登记的情况下,在对方没有足以影响合同目实现的违约行为的情况下,您要求解除合同将购成违约。
    另外,如果出售方是在婚姻存续期间取得的房改房,属于夫妻共同财产,房改房的出售需经过产权人夫妻双方同意,否则,将影响办理产权过户登记手续,房屋转让协议也可能会被认定为无效。
邱学金:13938233637
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启 事
  新的《中华人民共和国行政诉讼法》明确规定公民、法人或其他组织对征收、征用决定及其
补偿决定不服的,可以对征收行政机关提起行政诉讼。因此,如果被拆迁人对行政机关违法征
收、违法拆迁、未签订拆迁补偿安置协议的拆迁、对征收补偿不服的可以依法提起行政诉讼解
决。
        
                      河南正润律师事务所
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